Según estimaciones de la consultora Colliers, en la última década el precio de las viviendas en Chile ha experimentado un crecimiento del 54%, superando con creces el aumento del poder adquisitivo de la población. Este fenómeno ha llevado a que Chile figure entre los países con mayor incremento en el valor de la vivienda a nivel mundial en los últimos 15 años, según datos proporcionados por Espacio Público. Dicha situación plantea un interrogante sobre las causas subyacentes que han llevado a este drástico aumento, un tema que continúa preocupando a los economistas y a las familias que luchan por acceder a un hogar digno y asequible.
Colliers identifica tres factores principales que explican más del 60% del alza en los precios de las viviendas: el sobreprecio de los terrenos, las demoras en la permisología y las políticas públicas ineficaces. El sobreprecio de los terrenos ha sido influenciado negativamente por cambios constantes en los planes reguladores comunales, lo que ha restringido las normas de uso y construcción. Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers, destaca que la normativa ha evolucionado en contra de las necesidades actuales del mercado, con una demanda cada vez mayor por viviendas de menor metraje, a la que la normativa no ha sabido adaptarse.
El estudio revela que, debido al sobreprecio de los terrenos, el costo promedio en diferentes sectores de la ciudad varía entre 5,1% en el sector oriente hasta 8,7% en el norte. Además, el segundo factor relevante que incide en el precio es el sobrecosto relacionado con la permisología, donde la demora en la aprobación de trámites esenciales estimada genera un sobrecosto promedio del 12,2%. En el sector centro poniente, esta cifra puede llegar hasta el 14%, lo que evidencia la gravedad de la burocracia existente en el proceso de desarrollo inmobiliario.
Las políticas públicas también han contribuido significativamente al encarecimiento de las viviendas. La reforma tributaria que eliminó la exención de IVA en la venta de viviendas nuevas, junto con cambios a normativas técnicas como la eficiencia energética y la accesibilidad, han llevado a que el costo de construcción se eleve. Colliers estima que el sobrecosto total, al combinar la incidencia de los terrenos, los tiempos de espera por permisos y las restricciones por políticas públicas, se sitúa en un 32,7% en la Región Metropolitana, afectando directamente a la capacidad de compra de los chilenos.
Para mitigar el impacto de estos factores y evitar un aumento continuo en los precios de las viviendas, Colliers propone una serie de recomendaciones. Entre ellas, incentivar el desarrollo de terrenos urbanos subutilizados, simplificar la normativa urbana actual para alinearla con la realidad demográfica del país, y acelerar los plazos de los trámites de permisos. Además, sugieren fomentar políticas públicas que reduzcan la carga impositiva sobre la venta de viviendas para hacerlas más accesibles. Estas acciones son cruciales para enfrentar el desafío que representa el encarecimiento de la vivienda en Chile, asegurando que más personas tengan la oportunidad de acceder a un hogar.
